各项举措的不断出台，建筑行业从发展模式到经营模式，需要适应大势所趋，跟上时代变化，应实现三大转变：从合约商务的投融资拉动加杠杆向适度减轻杠杆转变；从合约建造的过程管理向赋能运营能力提升转变；从合约结算的实际现金流管控向合约现金流精益管理转变。

  建筑行业正从增量时代向存量时代转变，行业从以“订单为王”的生存基础，正逐渐转向以“现金为王”存活基础的关键时刻。依照国家存量资产盘活有关政策要求，工信部、住建部等部门联合发文清理拖欠企业欠款，旨在解决企业相互拖欠问题，建筑企业未来重点诉求将是盘活存量资产。建筑行业由增量时代到存量时代这一显著变化对行业企业经营策略也将有深远的影响。本文探讨存量资产分类体系、剖析创新做市商交易机制激活存量资产交易的案例、提出应对存量资产盘活的对策建议。助力行业探索存量资产盘活创新之路。

  近年来，随着支撑建筑企业需求的房地产、基础设施及制造业三大需求投资增速持续放缓，带动建筑行业总产值增速持续下降。尤其是自 2021 年以来，地产行业进入深度调整，2022～2023 年连续两年固定资产投资完成额下降幅度均在 10%以上；制造业投资增速连续两年回落，降至 10% 以内；基建投资增速自 2022 年起连续两年维持较高增速，2023年为 8.24%，仍处于相对高位，成为 2023 年建筑行业需求的主要支撑。

  随着房地产、制造业、基建投资趋势的变化，建筑行业进入存量发展阶段，尤其是近些年国家财政金融政策的严格把控与收紧，导致房地产市场的变化，企业现金流明显恶化。地方城投平台化解债务压力，加之 2024 年12个化债重点省（市）新增债务的限制政策，地方城投平台陷入化债难，融资难，转型难的三难困境。房地产与地方城投平台作为建筑企业两大主要业主方，资金源头出现一些明显的异常问题，导致建筑企业存量资产增大，企业出现困难，制约了企业持续健康发展。

  2022 年国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》19 号文件，意见明确了增量投资拉动盘活存量资产的具体方向。

  2024 年 3 月 7 日国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》的通知，文件要求统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，实施设备更新、消费品以旧换新、回收循环利用、标准提升四大行动。

  3 月 24 日国家发改委主任郑栅洁在中国发展高层论坛上提出：将在工业、农业、建筑、交通、教育、文旅、医疗等 7 大领域推动设备更新，有望形成年规模 5 万亿元以上的巨大市场。

  3 月 27 日住房城乡建设部印发《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》，部署各地以大规模设备更新为契机，加快行业领域设施设备补齐短板、升级换代、提质增效，提升设施设备整体水平。

  5 月 17 日召开中央专题会议，部署保交房、消化存量商品房，并出台相应财政金融支持政策。在需求侧，通过降低首付比例和降低房贷利率，降低购房门槛和成本；在供给侧，通过政府进场收房减少和降低供给量。并且，个人和政府都通过贷款来加杠杆。降门槛、降成本、加杠杆，可以简称“三降一加”。

  9 月 26 日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，推动构建房地产发展新模式。房地产优化调整政策大多分布在在“四个取消、四个降低、两个增加。”年底前，将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元。

  10 月 17 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，党中央格外的重视房地产市场平稳健康发展。

  10 月 18 日，中央办公厅、国务院办公厅印发《关于解决拖欠企业账款问题的意见》，对推进解决拖欠企业账款问题作出系统部署。

  一是应收账款资产源头盘活，需求端研究制造业、房地产、基础设施、交通建设等四个方面国家政策导向，找到资金源头就找到了存量资产盘活的根本。存量时代有资产金额来源的项目才是好项目，涉及政府投资项目，要做好项目融资渠道分析，追踪中央预算内投资、中央专项转移支付、地方政府专项债券、国债—超长期特别国债、政策性银行贷款、社会资本投资（PPP 新机制）、不动产投资投资基金（REITs）等资金安排，能够落实到项目上的比例，以及资金到位周期。

  二是盘活企业持有的运营资产，存量困境资产（低效、无效、负效）消耗占用了大量现金，影响了企业资产流动性。这也代表着房地产时代结束，资产运营时代开始。资产本身是否有价值，决定于能够盘活并充分地使用才有价值，而这样一个时间段不是靠企业有多少个运营项目，而是靠企业管理层的智慧，依靠运营能力，设计文化主题，提升资产价值。

  在中央企业层面，2024 年 3 月 22 日，中建集团在京召开“五类资产”盘活专题部署会，将闲置抵债资产、滞销房地产、综合类投资项目不良资产、金融业务退出资产、其他待盘活资产等五类资产，作为下阶段存量资产盘活重点工作任务。2024年，中电建保理围绕集团公司六大类资产，运用“金融 + 产业”手段，实现资产管理向资产运营发展。

  在地方政府层面，重庆市采取分类施策的方法，积极引入央企、市属国企、优质民企参与存量国有资产盘活；综合运用开发利用、资产处置、股权转让、基础设施 REITs 等方式来进行盘活。此外，重庆市通过市场化方式，还采用线上 + 线下的综合形式盘活存量，充分的发挥产权交易平台的作用。2024 年 5 月 30 日，黑龙江省国有资产资源盘活平台上线，推行“互联网 + 资产资源管理”，设置资产盘活预告和交易大厅专栏，整合行政事业、国有企业、自然资源资产等全口径的资产资源项目库，吸引更加多的社会投资方参与闲置资产盘活，进而将“沉睡的资产”转化为“增收的活水”。

  在保理资产层面，解决城投平台债务链探索中，亚洲保理借助保理机构应收应该支付的账款的征信功能，通过“保理 + 征信”方式，搭建创新交易架构。对建筑企业持有的城司债权以时间换空间，实现了建筑企业债权转变为金融债权，在未来一定期间内优先并确定性获得债权的变现顺序。亚洲保理做法有两点启示：一是应收账款保理，满足了资产交易双方的各自诉求，延缓城投平台当期债务压力的同时，也相对锁定了建筑企业资产回收的先后顺序；二是保理机构运用商业票据作为传递信用工具，商业票据的征信机制确保了交易闭环。

  在代理服务机构层面，九汇集团作为服务央国企的产权服务机构，一直在探索资产盘活创新方式，2017 年开发宗旨为“让交易变得简单”的“权易汇”平台。近期即将推出“权易汇”升级版，突破重点：第一前期的预挂牌、预招商的精准匹配推送；第二项目数据和历史数据的拆分，在项目价值分析、评估值、地产项目数据地图；这几项功能将重点解决资产交易中信息不对称、投资初筛研判两大难点。

  存量资产盘活的应用场景，从企业持续健康发展的视角考虑，资产流动性管理的方式与手段，需要把握资金、业绩、资源、风险四个方面平衡的判断标准。资金平衡是基础的基础，业绩、资源、风险的平衡是基础保障，不同时期不同阶段，要有取有舍，实现动态平衡。

  一是资金平衡。企业资金平衡是基础，现金流评判标准要优先对标两个行业均值指标：一是经营性现金流入与营业收入比率指标为1.07:1；二是营业现金比率为2.59%。建筑企业这两个指标是否领先行业均值，是企业生存的现金流保障基础。

  二是业绩平衡。存量资产盘活冲抵的当期收益，同步对标企业订单与净资产利润率两个行业均值指标：一是新签订单与营业收入比值达到 2：1 以上；二是净资产收益率超过 8%。

  三是资源平衡。存量资产盘活占用国资监管资源，要对标资产负债率与“两金”占用两个行业均值指标：一是资产负债率要保持 75% 左右的稳定水平；二是“两金”占用在 40%—50% 之间。资产负债率过高有风险好理解，“两金”占用指标过高说明企业资产流动性会出现问题。

  四是风险平衡。存量资产盘活是企业现金流的重要补充，企业资产流动性强和货币资金持有稳定，需要对标如下两个行业均值指标：一是货币资金占比资产总额比率为 10%—15% 之间；二是企业应收票据与应收账款比率超过 20%。企业的应收票据锁定了未来现金流入，其流动性好于应收账款，易于变现，这也反映了企业存量资产流动性增强，利于产业链良性循环。

  总之，存量资产盘活资金平衡是第一位的，也是企业一定关注的重点。存量资产盘活的实施过程中，坚持资金平衡为基础，企业资产流动性遇上问题，业绩、资源、风险三个平衡指标，不求全部达标，可以阶段性放宽一些指标要求，以求企业快速获得现金流支持，保持企业资产流动性和持续稳健发展。

  建筑行业存量资产盘活核心是解决工程建设项目订单制每个环节业主方资金回款问题，甚至帮助解决资产金额来源问题。工程建设项目标的物阶段性形成的交付资产，是建筑企业项目里程碑节点的现金流标志，存量资产盘活就是要跟进这个关键节点，一旦业主方出现延期支付或长期拖欠，直接影响企业资产流动性。从存量资产流动性视角分类，工程建设项目基于里程碑节点结算的特征，可以划分为在建工程催收类、催收抵债闲置类、项目开发运营类三类存量资产。

  由于在建工程催收类属于工程合约现金流范畴，尽管有弹性但有一定的约定保证；而催收抵债闲置类资产属于交易与处置范畴，涉及政策与程序的复杂性，资产变现具有不确定性；项目开发运营类资产属于公司运营资产，现金流好与否，不仅决定项目本身，也与运营管理者的水平直接相关。三类资产有显著特点，流动性越强控制力越弱，随着控制力增强，也伴随着存量资产流动性减弱。这也是怎么回事存量资产盘活难度加大的底层逻辑，需要行业积极探索与创新。

  在建工程催收类资产盘活策略。课题组认为对于在建工程催收类资产，应依据总包方市场主导地位来制定盘活策略，业主方工程款付款方式依次为现金、应收票据、应收账款。1）应收票据是银行票据可视为现金管理。2）商业票据要视开票企业信用等级情况区别对待，原则上商业票据应用场景，通常是背书转让或即期贴现处理，以免交易对手出现重大变化，影响商业票据流动性。3）应收账款的流动性管理很复杂，贯穿工程建造全过程。基于工程建设项目里程碑节点形成的政府、企业、个人三大业主方应收账款，建筑企业要按照区域分布和区分不同业主方，制定企业商业信用策略。正常节点应收账款的延长期别超过最后验收结算周期；政府平台被限制新增债务的 12 个省市，以及高风险的房地产企业，要限制商业信用周期。

  应收账款转换为现金的应用场景，一是基于合约结算的合约现金流正常回款；二是基于工程以收定支的资金管理惯例，为不影响分（供）商应该支付的账款的资金结算，必要时，可阶段性采取保理方式或资产证券化融资，缓解上游企业垫付金钱上的压力。资产证券化只是金融手段缓解当前现金与考核压力，实质问题没有根本解决。三是特殊情形下的工程建设项目整体转让，债权债务随之转移。

  催收抵债闲置类资产盘活策略。抵债资产流动性相对较差，通常是被动接受且高估，一般为不动产如滞销房产等。这类流动性差的资产盘活难度会增大，这类资产盘活应用场景，一是抵债资产在第一时间抵顶债务对价处理；二是完善产权手续，通过交易市场公开处置；三是抵债资产经评估作价投资入股转换为公司股权，等未来股份增值后寻求再转让。

  企业长期经营过程中形成的闲置设备或仓库等资产，以及抵债资产尚未处置形成的闲置资产，属于低效和无效困境资产，盘活难度最大。这部分资产处置应用场景，对于长期（超过三年以上）的闲置资产，应该用企业当期盈利，本着不亏少亏的原则积极消化与处置。

  项目开发运营类资产盘活策略。十年前，行业大力开展 BOT、PPP 以及承接政府产业园区建设，建成后进入运营期，有些项目由于市场定位或招商不好，都处于艰难维持状态。这类运营资产涉及债权人、债务人、股东、投资人各方面利益关系，尽管有控制力与管理权，限于自主经营能力不高，有些运营资产对公司现金流有负面影响，由于投资规模体量大，每年资产折旧和财务费用支出巨大，存量资产盘活压力极大。

  这类资产盘活的应用场景，一是可引入投资方，保持经营管理权。阶段性通过公募 REITs 从权益端融资，解决资本优化和运营资产流动性问题，比如：中国铁建和中国交建近年分别发行公募 REITs 产品调整企业布局。

  二是可引入合作方，让渡部分管理权。新机制下，运营资产重新进行市场定位，激活存量资产盘活。例如：宁波江山万里项目，地理位置极佳，初始定位是 27 层写字楼，每平方米 1 万元销售困难，后期引入合作方的策划运营团队，重新定位市场，改为 13 层以下为酒店，14 层以上全部改为每层 1000 大平层独户居住，立马爆火，大平层每平方米 4 万元全部售出。同样项目只是改变了经营思路，换来了资产超值变现。

  三是可寻找并购方，让出控制权。投资退出一劳永逸，解决拖累问题。当今之际，寻找并购方非常难，大环境不好，项目能否带来现金流是关键，投资人也会谨慎决策。

  中央企业、地方政府、代理服务机构在不同层面的实践探索，有助于存量资产盘活的复制推广。但存量资产是非标准产品，不像钢材、水泥等标准化商品可以从全国企业采购交易寻源询价系统对标商品的价值信息。资产交易依规定，央国企要求进场交易，例如在北京、上海等产权交易所进行交易，但交易所是做市商，只提供在线资产交易信息，不能提供有价值的供需双方撮合信息，通常是线下谈好再到交易所挂牌走程序完成交易，目前市场上缺少一个类似电子商务平台的撮合交易平台。

  存量资产盘活是要促成买卖双方交易达成，交易达成需要供需双方能够互动与交互，传统线下见面商谈是必要的，但交易成本过高、交易成功率过低。若能够利用便捷的网络系统，构建前置资产交易撮合平台，将极大弥补这一不足。建议有关部门在网络站点平台架构、信息对称、信用机制三个方面出台相应激励政策。返回搜狐，查看更加多